Eine Immobilie kaufen – wie geht das eigentlich?

Sie haben das passende Objekt gefunden und dann soll alles ganz schnell gehen – Sie möchten ja nicht, dass Ihnen jemand die Immobilie, in die Sie sich verliebt haben oder die den richtigen Kaufpreis und die richtige Lage hat „vor der Nase wegschnappt“. Doch wie findet man erst einmal das richtige Objekt, welche Unterlagen benötigt man, auf was muss man achten?

Planungsunterlagen: Grundrisse, Details, Schnitte, Ansichten – wenn’s die denn gibt

Allein für Ihre Bank – außer Sie sind in der glücklichen Lage und haben einen Koffer voller Geld unter ihrem Bett gefunden – brauchen Sie diese Unterlagen. Denn eine Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Gewerbeobjekt wird durch die Bank auf den „Worst- Case“ geprüft. Oder anders ausgedrückt: kann die  Bank die Immobilie in einer Zwangsversteigerung noch vernünftig veräußern wenn der Käufer pleite geht? Daher die grundlegende Forderung nach Eigenkapital, dass Sie ggf. verlieren würden damit die Bank nicht zusetzt.  Wer sagt Ihnen also, dass Sie eine „gute“ Immobilie – egal ob Neubau oder Altbau kaufen? Was ist mit zukünftigen Kosten oder ggf. Reparaturstau? Gerne steht Ihnen VS Ing bei Fragen zur Finanzierung oder zur richtigen Bank zur Seite. Denn ohne passende Finanzierung gibt es gar kein Haus und keine Wohnung.

Aber die Pläne haben auch – solange Sie den aktuellen Zustand des Hauses widerspiegeln – großen Wert für geplante Um-, Anbau- oder Sanierungsmaßnahmen.

So sind Grundrisse z.B. für eine Energieberatung oder eine Blower Door Messung verbunden mit einer Thermografie eine wichtige Grundlage zur Ausführung. Selbstverständlich können diese Pläne auch im Nachhinein erstellt werden, dieses kostet aber in der Regel Geld, was ja, außer Sie sind der Mensch mit dem Koffer, eher für eine neue Küche oder die Außenanlagen verwendet werden soll.

Die Baubeschreibung

Was ist das eigentlich: Eine Baubeschreibung gibt die vom Bauträger bzw. Architekten ursprünglich geplanten Materialien, Wandstärken, Dämmungen usw. wieder. Oft kommt es in der Praxis vor, dass die Baubeschreibung vom Ausgeführten abweicht. Falls Sie diesen Verdacht haben, können z.B. Wandaufbauten entweder nach DIN und Baualter angenommen werden bzw. exakter durch eine Endoskopie oder ergänzende Verfahren ermittelt werden.

Die Baubeschreibung liefert dem Experten Rückschlüsse auf Qualität der Ausführung und ist Grundlage für Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen. Bei einem Neubau kann man sehr große Rückschlüsse auf die Qualität der Ausführung erkennen, da z.B. gewisse Konstruktionen oder Materialqualitäten in einigen Bereichen Norddeutschlands ungeeignet sind. So ist ein Keller, z.B. in einem Wasserschutzgebiet in Halstenbek oder Appen eine besondere Herausforderungen und Planung und Materialien sollte mit einem Bodengutachten verbunden werden, dass Sie als Kunde für Ihr Geld die ideale Konstruktion kriegen.

Anliegerbeiträge

Die Anliegerbeiträge können vom Eigentümer gegen eine geringe Gebühr bei den Gemeinden eingeholt werden. So lässt sich heraus finden, ob Beiträge offen sind.

Grundbuchauszug & Baulastenverzeichniss

Diese sehr wichtigen Dokumente können vor dem Kauf eingesehen werden, so dass Baulasten, Verschuldungen oder Insolvenzen rechtzeitig erkannt werden können. Auch ein Bauträger kann so vorab auf Liquidität überprüft werden. Sie nehmen eine Menge Geld in die Hand und dies soll ja nicht einfach verschwinden, sondern Sie sollen eine entsprechende Gegenleistung – in Form eines Hauses, eines Grundstückes oder einer Wohnung dafür bekommen.

Der Notar überprüft für den Kaufvertrag das Grundbuch nur auf finanzielle Belange. Um aber sicher zu gehen, dass z.B. nachträglich ein Carport oder ein Anbau oder eine energetische Sanierung ohne Weiteres durchgeführt werden darf, sollte der interessierte Käufer Einsicht in das Baulastenverzeichnis haben. Falls hier Beschränkungen vorliegen, muss sich der Käufer daran halten, der Notar überprüft das in der Regel nicht.

Energieausweis oder einfach die energetische Qualität der Immobilie

In der Regel ist der Verkäufer verpflichtet den Energieausweis bei Verkauf bzw. Vermietung oder Verpachtung  vorzulegen.

Die Nebenkosten – hierbei gerade die Heizkosten – werden in Zeiten der stetig steigenden Energiekosten immer wichtiger. Der Energieausweis gibt erste Anhaltspunkte über die energetische Qualität der Baukonstruktion oder des Gebäudes. Doch ist dieser Energieausweis richtig berechnet? Was sagt er aus? Ist der verbrauchsabhängige Energieausweis oder der bedarfsabhängige Energieausweis aussagekräftiger? Und welche Kosten kommen auf Sie als Käufer zu?

Bei Altbauten beabsichtigen sehr viele Käufer ohnehin Energiesparmaßnahmen einzuleiten. Von daher kann – wenn das richtige Objekt gefunden wurde – der Experte das Haus oder die Wohnung gleich begutachten. Ein erster Begehungstermin kostet im Vergleich zum Gesamtkaufpreis der Immobile nicht viel und verleiht dem Käufer die Sicherheit, dass er Kosten für energetische Maßnahmen schon im Vorfeld einigermaßen einschätzen kann, auch wenn das natürlich einer sorgfältig und fachmännisch durchgeführten Energieberatung eventuell in Verbindung mit einem Blower Door Test und einer Thermografie nicht gleich kommt.

Was machen Sie, wenn Sie auch die Baukonstruktion und die Qualität des Hauses, der Wohnung richtig eingeschätzt haben wollen? Wir reden ja bei einem Kauf einer Immobilie – egal ob Haus, Wohnung oder Gewerbe – zumeist von einer der größeren Investitionen, die ja auch lange halten soll bzw. bei Wiederverkauf ihr Geld “wert” sein soll.

Hierfür bietet Ihnen vs Ingenieure ein integriertes Dienstleistungspaket. Angefangen bei der Kaufberatung über die Energieberatung bis hin zu ergänzenden Leistungen wie Umbau- oder Sanierungsplanung, Blower Door Messungen (die von der KFW bei zinsgünstigen Darlehn gefordert werden) oder der Endoskopie. Dieses gilt sowohl für Neubauten als auch für Altbauten. VS Ingenieure bietet sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer Vorteile. Für den Verkäufer:  eine realistische Verkaufspreiseinschätzung, da mögliche energetische Sanierungsmaßnahmen realistisch eingeschätzt werden. Aber auch für den Kaufinteressenten: die Baukonstruktion wird fachmännisch überprüft. Gleiches gilt natürlich auch für Mietobjekte. Denn ein gut gepflegtes und energetisch vernünftiges Gebäude (egal ob Wohnung, Haus oder Gewerbeobjekt) bringt langfristige Erträge.

Für Fragen zu unseren Services rufen Sie uns gern unter 04101 68 364 an oder schreiben Sie uns eine Mail info@vs-ing.de

Beim Immobilienkauf beraten wir Sie in Hamburg und in St. Peter Ording genau so gern wie im Raum rund um Pinneberg.

Makler & Ingenieure Immobilien Beratung mit Handschlag